อสังหาริมทรัพย์และงานก่อสร้าง

โดยหลักชาวต่างชาติไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในสัดส่วนต่างชาติร้อยละ 49 ของอาคารชุดนั้น และถือสิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนแล้วรวมถึงทรัพยสิทธิอื่นได้ ทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับกรณีของท่านต้องประเมินก่อนตกลงผูกพัน ไม่ใช่หาช่องเลี่ยงข้อห้ามภายหลัง

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวต้องแสดงหลักฐานว่าเงินค่าซื้อถูกส่งเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ เอกสารการแลกเปลี่ยนเงินจากธนาคารจะถูกตรวจสอบในวันโอน การระบุรายละเอียดการโอนเงินให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรกช่วยไม่ให้ต้องส่งเงินซ้ำในภายหลัง

กฎหมายกำหนดว่าผู้ใดมีหน้าที่ต่อรัฐ แต่ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย การแบ่งภาระตกลงกันได้และแนวปฏิบัติในตลาดก็ต่างกันไป เราจะคำนวณตัวเลขจริงของธุรกรรมของท่านและเขียนการแบ่งภาระไว้ในสัญญา เพื่อไม่ให้การต่อรองไปเกิดขึ้นที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน

ขึ้นอยู่กับว่าฝ่ายใดเป็นเหตุให้การซื้อขายไม่สำเร็จ และสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายเขียนไว้อย่างไร นี่คือเหตุผลที่ต้องตรวจเอกสารก่อนวางเงินมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น แม้กฎหมายมีหลักทั่วไปเรื่องมัดจำ แต่ข้อสัญญาที่ร่างมาดีย่อมดีกว่าการเถียงกันด้วยหลักทั่วไป

ขั้นตอนที่กำหนดจังหวะเวลาคือการตรวจสอบสถานะทรัพย์ การจัดเตรียมเงินของผู้ซื้อ และการไถ่ถอนจำนองฝั่งผู้ขายหากมี ส่วนการโอนที่สำนักงานที่ดินใช้การนัดหมายเพียงครั้งเดียว เราจะเรียงลำดับงานเหล่านี้ตั้งแต่ต้น เพื่อให้วันโอนที่ระบุในสัญญาเป็นวันที่ทุกฝ่ายทำได้จริง

สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนบังคับได้เพียงสามปี ไม่ว่าในกระดาษจะเขียนไว้กี่ปี การจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินคือสิ่งที่ทำให้ระยะเวลาการเช่าเต็มจำนวนเป็นสิทธิที่ยันได้จริง รวมถึงยันต่อเจ้าของรายใหม่หากทรัพย์ถูกขาย สำหรับการเช่าระยะยาว การจดทะเบียนนั่นเองคือความคุ้มครอง

สามสิบปีคือระยะเวลาสูงสุดที่จดทะเบียนการเช่าได้ คำมั่นว่าจะให้ต่ออายุเป็นเพียงหนี้ตามสัญญาของผู้ให้เช่าคนปัจจุบัน ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ยันเจ้าของในอนาคต ดังนั้น “30+30+30” มีค่าเท่ากับความน่าเชื่อถือของผู้ให้คำมั่น ณ วันที่ครบกำหนดเท่านั้น เราจึงร่างข้อตกลงต่ออายุอย่างตรงไปตรงมาตามสภาพที่มันเป็น

ภายในระยะเวลาการเช่า สัญญาเป็นตัวกำหนด การขึ้นค่าเช่าและการเลิกสัญญาก่อนกำหนดต้องมีข้อสัญญาให้ทำได้ นอกจากนี้ การให้เช่าที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้การกำกับยังมีกฎคุ้มครองผู้บริโภคเรื่องเงินประกันและการเลิกสัญญา ซึ่งอยู่เหนือข้อสัญญาที่เข้มงวดกว่า ระบบใดใช้กับสัญญาเช่าของท่านต้องตรวจสอบ ไม่ใช่สันนิษฐาน