อสังหาริมทรัพย์และงานก่อสร้าง

สัญญาก่อสร้าง

ขอบเขตงาน งวดการชำระเงิน งานเพิ่มลด ความล่าช้า และความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง — ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนใบแจ้งหนี้ใบแรก ไม่ใช่มาเถียงกันหลังใบสุดท้าย

ปรึกษาเรา

เล่าสถานการณ์ให้เราฟัง แล้วเราจะบอกว่าควรดำเนินการอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด

นัดหมายปรึกษา

เจ้าของงานที่จะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างหรือปรับปรุงอาคาร
ผู้รับเหมาที่ต้องการข้อสัญญาที่คุ้มครองการได้รับค่าจ้าง
ผู้พัฒนาโครงการที่ทำสัญญาจ้างงานก่อสร้างหลายส่วนในโครงการ
เจ้าของบ้านที่จะปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง

การร่างและตรวจสัญญา ทั้งฝ่ายเจ้าของงานและฝ่ายผู้รับเหมา

งวดการชำระเงินที่ผูกกับผลงานที่ตรวจรับได้จริง ไม่ใช่ผูกกับปฏิทิน

ขั้นตอนงานเพิ่มลดที่ตกลงราคาก่อนลงมือทำ

ความล่าช้า — ค่าปรับรายวัน การขยายระยะเวลา และเงื่อนไขของทั้งสองอย่าง

ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง เงินประกันผลงาน และเงื่อนไขการคืน

สิทธิบอกเลิกสัญญา หยุดงานชั่วคราว และการเข้าดำเนินการแทน

ทำความเข้าใจเนื้องาน งบประมาณ และความเสี่ยงของแต่ละฝ่าย
ร่างหรือแก้ไขสัญญาพร้อมเอกสารแนบที่สำคัญ ทั้งขอบเขตงาน ราคา และแผนงาน
เจรจาข้อสัญญาเรื่องการชำระเงิน ความล่าช้า และความชำรุดบกพร่อง
จัดทำฉบับสมบูรณ์และลงนาม โดยตกลงขั้นตอนงานเพิ่มลดไว้ล่วงหน้า
สนับสนุนระหว่างการก่อสร้าง ทั้งงานเพิ่มลด หนังสือบอกกล่าว และการรับรองงวดงาน
การส่งมอบงาน บัญชีความชำรุดบกพร่อง และการคืนเงินประกันผลงาน

เอกสารที่ต้องเตรียม

แบบก่อสร้าง รายการประกอบแบบ หรือใบเสนอราคาของผู้รับเหมา
ร่างสัญญา หากมีการเสนอมาแล้ว
เอกสารสิทธิหรือสัญญาเช่าของสถานที่ก่อสร้าง
สถานะใบอนุญาตก่อสร้าง กรณีได้รับอนุมัติแล้ว
หลักฐานการชำระเงินหรือข้อตกลงใด ๆ ที่มีอยู่แล้ว

เพราะใบเสนอราคาไม่ได้พูดถึงสิ่งที่จะผิดพลาดเลย ทั้งขอบเขตงานที่รวมอยู่จริง ฝนตกทั้งเดือนจะทำอย่างไร งานเพิ่มที่สั่งด้วยวาจาใครจ่าย และคำว่า “เสร็จ” หมายความว่าอย่างไร ในประเด็นเหล่านี้ ความเงียบของสัญญาย่อมเข้าข้างผู้ที่ถือเงินหรือครองพื้นที่งาน ณ เวลาที่ทะเลาะกัน

คือเงินส่วนหนึ่งของแต่ละงวดที่หักไว้จนกว่าระยะเวลารับประกันความชำรุดบกพร่องจะสิ้นสุด เพื่อให้ผู้รับเหมามีเหตุผลทางการเงินที่จะกลับมาแก้ไขงาน อัตราและเงื่อนไขการคืนเจรจากันได้ สิ่งสำคัญคือการคืนเงินต้องผูกกับการแก้ไขความชำรุดที่เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่ผูกกับวันที่เพียงอย่างเดียว

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลารับผิดในความชำรุดบกพร่องของงานก่อสร้างไว้เป็นหลักทั่วไป โดยความเสียหายเชิงโครงสร้างมีระยะเวลายาวกว่า และสัญญาสามารถขยายหรือวางเงื่อนไขเพิ่มเติมได้ ทั้งนี้ระยะเวลาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ก็ต่อเมื่อการส่งมอบงานและการแจ้งความชำรุดถูกบันทึกเป็นหลักฐาน ซึ่งสัญญาของเราทำให้เรื่องนี้เป็นขั้นตอนปกติ

ยังไม่สาย สัญญาที่ลงนามระหว่างงานยังคงกำหนดขอบเขต เงิน และเงื่อนไขความแล้วเสร็จนับจากนี้ไปได้ พร้อมบันทึกว่าได้ชำระและก่อสร้างไปแล้วเพียงใด แม้มีค่าน้อยกว่าสัญญาที่ทำตั้งแต่ต้น แต่ก็มีค่ามากกว่าการไม่มีอะไรเลยเมื่อถึงตอนจบอย่างมาก

การหักหรือระงับการจ่ายมีหลักเกณฑ์ หากทำผิดวิธีหรือผิดจำนวน จะกลายเป็นการมอบข้ออ้างให้ผู้รับเหมาฟ้องว่าท่านผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ทิ้งงานได้ ขั้นตอนการบอกกล่าวและการให้แก้ไขตามสัญญามีไว้สำหรับสถานการณ์นี้โดยเฉพาะ การปฏิบัติตามขั้นตอนคือสิ่งที่รักษาอำนาจต่อรองไว้ข้างท่าน

ทนายความผู้รับผิดชอบ

รุ่นที่ 1